Bản chất của đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Xét về lý luận, quan hệ sở hữu là trung tâm, quyết định các chính sách liên quan đến tài sản. Do vậy, nếu đã khẳng định “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” thì Nhà nước cần có quan điểm, cách thức điều chỉnh việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách phù hợp.

 

Bản chất của đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Theo quy định hiện hành, có 4 loại tài sản gắn liền với đất được đăng ký sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là: nhà ở, công trình kiến trúc khác, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và vườn cây lâu năm. Theo pháp luật hiện hành thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai thông tin về tình trạng pháp lý và hiện trạng vật lý của tài sản, sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thông tin đó trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, nếu không được ghi nhận sở hữu trên Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu nhà ở không có đủ điều kiện để xác lập, thực hiện các giao dịch về nhà ở. Điều này cho thấy sự thiếu thống nhất giữa điều kiện xác lập, thực hiện giao dịch với nguyên tắc đăng ký “theo yêu cầu” (tự nguyện) đã được khẳng định trong Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan. Trong khi đó, khi có một trong các căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp thì chủ sở hữu đương nhiên có quyền định đoạt tài sản của mình. Do vậy, những quy định về thủ tục đăng ký cần phải hướng đến mục tiêu khuyến khích chủ sở hữu thực hiện việc đăng ký, công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản gắn liền với đất, qua đó tạo môi trường thuận lợi, minh bạch để các giao dịch được xác lập, thực hiện.   

 

Theo chúng tôi, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu và các giao dịch đã được các tổ chức, cá nhân xác lập hợp pháp. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là điều kiện làm phát sinh quyền tài sản, mà đó chính là cách thức để công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (bao gồm cả quyền sở hữu). Sự ghi nhận của Nhà nước được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, không mang tính bắt buộc và không phải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

 

Suy cho cùng thì đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được xây dựng dựa trên “nguyên lý” chung là:  bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản; minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản;  đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và công khai;  tăng cường khả năng tham gia thị trường của bất động sản và  là cơ chế hữu hiệu để Nhà nước quản lý thị trường bất động.    

>>> Bản chất của đăng ký bất động sản